新京报讯（记者吴梦真）未经大房东同意擅自转租房屋，二房东需承担违约责任。近日，北京三中院审结一起房屋转租纠纷，法院认定二房东张某的转租行为无效，判决二房东与租客李某解除租赁合同，并全额退还李某已支付的押金及剩余租金。
2021年3月，张某从王某手里租了一套商用房开饭店，两人签订合同租期为5年，并约定未经王某同意，张某不能擅自把房子转租给其他人。然而2024年3月，张某没和王某打招呼，就把这套房转租给了李某，还签了3年的租赁合同。签合同当天，李某按约定给张某交了押金和三个月的租金。
同年4月，大房东王某巡查房屋时发现转租事实，当即要求李某限期搬离。因无法继续使用租赁房屋，李某为挽回损失，将张某诉至北京三中院，请求法院判令解除双方签订的租赁合同，并要求张某退还已支付的押金及租金。
庭审中，李某提交了与王某的通话录音、微信聊天记录等关键证据，清晰证明王某对张某的转租行为明确表示反对；而张某虽然辩称转租已征得王某口头同意，但没能提交任何有效证据予以佐证。
北京三中院经审理认为，根据 “谁主张，谁举证” 的民事诉讼原则，张某未能证明转租行为获得出租人同意，应承担举证不能的法律后果。最终，法院判决张某与李某之间的租赁合同解除，张某应向李某退还押金及剩余租金。
依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
法官释法提示，房屋转租需以出租人同意为前提，未经同意的转租行为可能导致转租合同被解除，租客的居住权益难以保障。即便出租人同意转租，若转租期限超过原租赁合同的剩余租期，超过部分对出租人不具有法律约束力。
在此提醒广大租客，在与二房东签订租赁合同时，务必核实转租合法性：一是查看二房东与大房东的原租赁合同，确认是否存在允许转租的约定；二是要求二房东出示大房东同意转租的书面授权委托书或相关证明文件；三是明确转租合同的租赁期限不得超过原租赁合同的剩余租期，避免因租期冲突引发纠纷，切实维护自身合法权益。
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